Liebhaberei

Tekst: Karin Eegdeman

BTW terug? Pas op voor “Liebhaberei”

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis of -appartement in Oostenrijk mag u de btw over de aankoopprijs terugvorderen van de Oostenrijkse fiscus. Voorwaarde is dat u uw woning bedrijfsmatig gaat gebruiken – maar aan die eis voldoet u al als u als privépersoon uw onderkomen aan gasten gaat verhuren. Aangezien het btw-tarief op onroerend goed in Oostenrijk 20 procent is, lijkt dit per definitie aantrekkelijk. Toch is zo’n terugvordering niet altijd aan te raden. Om te beoordelen of uw investering bedrijfsmatig is, wil de fiscus weten of deze in de twintig jaar na de aankoop winst oplevert. U moet daarom bij uw terugvorderingsverzoek een zogeheten prognoserekening indienen: een inschatting van inkomsten en uitgaven voor de komende twintig jaar. Is het resultaat positief, dan mag u btw terugvorderen.

Pas op als u verkoopt

Maar daarmee bent u er niet. In die twintig jaar zal de fiscus een aantal keer controleren of uw prognose klopt. Men kijkt dan naar inkomsten (zijn die als verwacht of hoger) én kosten (zijn die gelijk of lager). Als dit te veel afwijkt van uw prognose, kan de fiscus een vermoeden tot ‘Liebhaberei’ uiten en moet u (een deel van) de btw alsnog betalen. Als u uw huis of appartement dus bijvoorbeeld vaker dan aangekondigd zelf gebruikt of voor een appel en een ei aan vrienden verhuurt, kan dit duur uitpakken! En dat is niet het enige risico: de prognose kan ook afwijken als de rente op uw hypotheek stijgt en de kosten hoger uitvallen. Of als u na een aantal jaren extra investeert. Nog gecompliceerder wordt het als u uw eigendom tussentijds – voordat de twintig jaar voorbij zijn – wilt verkopen. Ook dan zal de fiscus controleren of u bedrijfsmatig actief bent geweest. De koper betaalt aan u het normale tarief van 20 procent over de koopprijs, dat u vervolgens overmaakt aan de fiscus. Normaal gesproken zou de koper die btw weer kunnen terugvorderen op basis van een eigen prognoserekening, maar als de fiscus ontdekt dat u op het moment van verkoop te lage inkomsten of te hoge kosten heeft gehad, dan wordt het onroerend goed alsnog als Liebhaberei bestempeld. Gevolg: U moet het nog openstaande bedrag betalen en de koper krijgt z’n 20 procent btw niet terug! Omdat het koopcontract dan al is gepasseerd, kan de koper niets meer met u afwikkelen. Om dat risico te vermijden, kiezen potentiële kopers op hun beurt liever voor nieuwbouw en blijft u in het ergste geval met een lastig te verkopen object zitten.

Kijk kritisch mee over de schouder van de belastingadviseur

Met dit alles moet u rekening houden als u de prognoserekening (zoals gebruikelijk) laat opstellen door een Oostenrijkse belastingadviseur. Kijk dus kritisch mee over zijn schouder en wees realistisch. Gebruikt u het onroerend goed werkelijk bedrijfsmatig, dan kan de mogelijkheid om btw terug te vorderen aantrekkelijk zijn. Daar is de regeling voor bedoeld. Iets om goed bij stil te staan.

Karin Eegdeman, in Oostenrijk gecertificeerd als makelaar, over alles wat er komt kijken bij de aankoop van een appartement, huis, chalet of horeca-object in het land.

Ze is bereikbaar onder nummer 04071-10322 of via haar website alpreal.nl